Crédit immobilier : les banques utilisent davantage les dérogations aux règles du HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l'octroi des crédits immobiliers en France à travers des règles destinées à limiter les risques de surendettement. Tout en maintenant ce cadre strict, l'organisme autorise une certaine souplesse que les banques semblent utiliser davantage depuis le début de l'année 2026. Parallèlement, le débat sur le plafond d'endettement fixé à 35 % reste d'actualité.

Les règles du HCSF pour obtenir un prêt immobilier

Pour financer un projet immobilier, les établissements bancaires doivent respecter les recommandations du HCSF, l'autorité chargée de veiller à la stabilité du système financier français.

Deux critères principaux s'imposent aujourd'hui :

- Le taux d'endettement de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus ;

- La durée du crédit immobilier est limitée à 25 ans, sauf exceptions liées à certains projets dans le neuf.

Ces règles ont pour objectif de protéger les ménages contre un niveau d'endettement excessif tout en préservant l'équilibre du marché du crédit.

Une flexibilité autorisée pour 20 % des dossiers

Le dispositif prévoit toutefois une marge de manœuvre pour les banques. Celles-ci peuvent accorder jusqu'à 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers en dehors des critères standards du HCSF.

Cette flexibilité permet notamment de prendre en compte des situations particulières, comme des revenus élevés, un patrimoine important ou des perspectives d'évolution professionnelle favorables.

Des dérogations en hausse au premier trimestre 2026

Selon les dernières données publiées par le HCSF à l'issue de sa réunion trimestrielle, les banques ont davantage recours à cette possibilité de dérogation. Au premier trimestre 2026, la part des crédits accordés hors des critères habituels a atteint 17,5 %, contre 15,7 % à la même période en 2025.

Le HCSF souligne néanmoins que cette souplesse n'est pas utilisée de manière uniforme par l'ensemble des établissements bancaires. Certaines banques exploitent davantage leur quota de dérogations que d'autres.

Le HCSF maintient les règles actuelles

Malgré cette progression des dérogations, le HCSF ne prévoit pas de modifier le cadre en vigueur. L'institution estime que les banques se sont bien approprié les règles ainsi que les marges de flexibilité accordées. Selon elle, ce dispositif permet d'accompagner la reprise du marché immobilier tout en tenant compte des spécificités de certains emprunteurs. Les plafonds actuels de 35 % d'endettement et de 25 ans de durée de prêt restent donc inchangés.

Vers une évolution du seuil de 35 % ?

En parallèle, plusieurs parlementaires souhaitent faire évoluer les critères d'accès au crédit immobilier. Une proposition de loi portée par le député Lionel Causse et soutenue par plusieurs élus propose d'introduire la notion de « reste à vivre » dans l'analyse des dossiers. Ce critère correspond à la somme dont dispose un ménage chaque mois après le paiement de ses charges et de ses mensualités de crédit.

L'objectif serait de permettre à certains emprunteurs de dépasser le seuil d'endettement de 35 % lorsque leur niveau de revenus leur assure un reste à vivre suffisant. Les défenseurs de cette réforme estiment qu'elle favoriserait l'accès à la propriété pour des ménages aujourd'hui exclus du financement malgré une situation financière solide.

Pour l'heure, aucune modification n'a été adoptée et les règles du HCSF continuent de s'appliquer dans leur version actuelle.