Zoom sur la condition suspensive d’un prêt immobilier

Dans de nombreux cas, l’acquisition d’un bien immobilier est réalisée avec l’obtention d’un prêt immobilier. Un préalable qui prend la forme d’une condition suspensive lorsque acquéreur et vendeur signent un compromis ou une promesse de vente. La condition suspensive d’obtention d’un emprunt immobilier s’appuie notamment sur la loi Scrivener du code de la consommation. Voici les principaux articles de la loi qui portent sur le sujet de la condition suspensive de prêt.

(Articles L313-1 et L313-2) La protection de l’acquéreur n’est toutefois accordée qu’à la personne physique d’un bien à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel. Sont exclus les prêts destinés à financer une activité professionnelle, ainsi que les SCI qui ont pour objet la location de biens immobiliers (Cassation civ 1, 14 oct 2015, n°14-24915).

(Article L313-40) Tout contrat préliminaire (compromis, promesse de vente…) doit indiquer si le prix est payable, même en partie, avec ou sans prêt.

(Article L313-41) du code de la consommation, la condition suspensive portant sur le financement ne peut avoir une durée inférieure à 30 jours à compter de la signature du contrat préliminaire. En cas d’absence d’obtention d’un prêt, tout acompte doit être remboursé, sans que les parties puissent déroger contractuellement à cette règle impérative.

(Article L 313-42) L’article introduit un formalisme très strict. Si l’acte mentionne que la vente interviendra sans l’aide d’un prêt, il doit porter de la main de l’acquéreur une mention selon laquelle il reconnaît avoir été informé que s’il décidait d’avoir recours à un prêt, il ne peut se prévaloir des dispositions protectrices de la loi Scrivener.

Des conditions suspensives à acter et des obligations acquéreur

En premier lieu, un principe fondamental d’ordre public doit être invoqué : la condition suspensive, en vertu de l’article 1304 -3 du code civil, est réputée acceptée si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il peut en être ainsi si l’acquéreur ne dépose pas de demande de prêt, ou s’il n’a pas déposé de demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Cassation ch3,8 avril 2015, n° 14- 13499). Le choix du taux plancher n’est pas anodin (Cassation Civ 3 , 17.10.1979, n° 17-21.859). Un arrêt de la Cour de cassation du 30 septembre 2021 (n° 20-17.290) rappelle qu’après l’heure ce n’est plus l’heure.

L’obtention d’un prêt au-delà du délai contractuel prévu à cet effet n’oblige pas le vendeur à signer l’acte authentique.

Notons que la jurisprudence peut se montrer sévère à l’égard de l’acquéreur. C’est ainsi qu’il a pu être jugé (cour d’appel de Versailles, chambre 3, 9 septembre 2021, n°20.01134) que le non-respect d’une clause prescrivant l’obligation de déposer des demandes de prêt auprès de deux organismes de prêt différents obligeait l’acquéreur à payer au vendeur la clause pénale contenue dans l’avant-contrat.

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